Die Registrierung im ROAIIB (Registro de Agentes Inmobiliarios de las Islas Baleares) – Was du wirklich wissen musst

Seit dem 9. Mai 2024 gilt auf den Balearen ein neues Gesetz für Immobilienmakler, das den Sektor regulieren und mehr Transparenz schaffen soll. Bis zum 9. November 2024 haben Makler Zeit, die erforderlichen Schritte zu unternehmen, um sich in das Immobilienregister (ROAIIB – El Registro de Agentes Inmobiliarios de las Islas Baleares) einzutragen. Aber was bedeutet das konkret? Hier sind die wichtigsten Punkte im Überblick.

Warum gibt es das neue Gesetz?

Das Ziel des neuen Dekrets ist es, die Immobilienbranche auf den Balearen besser zu regulieren und sogenannte „Stammtischmakler“ einzudämmen, sowie Eigentümer und Käufer zu schützen. Es soll sicherstellen, dass nur qualifizierte Personen als Makler tätig sind.

Wie läuft die Registrierung im ROAIIB ab?

Wer sich als Immobilienmakler registrieren möchte, muss mindestens drei der vier Voraussetzungen erfüllen:

1. Postanschrift auf den Balearen:  

   Es kann die Geschäftsadresse sein oder auch eine Privatadresse. Selbst Makler, die hauptsächlich online arbeiten oder in Deutschland sitzen, können sich mit einer Adresse auf den Balearen (zum Beispiel über eine Gestoria) registrieren. Das Gesetz erlaubt ausdrücklich telematische Immobilienmakler.

2. Nachweis von Erfahrung oder Ausbildung:  

   Es gibt mehrere Möglichkeiten:

• Mindestens vier Jahre Erfahrung im Immobiliensektor (hierbei gibt es jedoch keine klaren Vorgaben, wie diese nachzuweisen ist).
• Ein Hochschulabschluss in Spanien in Bereichen wie Recht oder Immobilienwirtschaft. Ein ausländischer Abschluss muss anerkannt/homologisiert werden.
• Ein 200-Stunden-Kurs bei einem zertifizierten Ausbildungsinstitut in Spanien.

3. Haftpflichtversicherung – Seguro de responsabilidad civil:  

   Diese muss eine Deckungssumme von mindestens 100.000 Euro haben.

4. Kautionsversicherung – Seguro de caución oder Bankbürgschaft:  

   In Höhe von 60.000 Euro. Diese Versicherung ist nur dann verpflichtend, wenn der Immobilienmakler die Anzahlung bei einem Immobilienkauf entgegennimmt. Wird die Anzahlung aber über ein Notaranderkonto oder Anwaltsanderkonto abgewickelt, ist diese Versicherung nicht Pflicht.

Sobald diese vier Punkte erfüllt sind, kann der Antrag online gestellt werden, und die Registrierung erfolgt in wenigen Minuten.

Was gilt für verschiedene Unternehmensformen?

• Einzelunternehmer (Autonomo):  

  Jeder Autonomo muss alle vier Voraussetzungen erfüllen.

• Mehrere Autonomos, die nach außen als ein Unternehmen auftreten:  

  Entweder jeder Autonomo erfüllt die Anforderungen, oder nur die Person, die die Verträge unterzeichnet.

• Gesellschaften (SL):  

  Entweder der Geschäftsführer oder ein Gesellschafter und ein Standortleiter müssen die Anforderungen erfüllen. Wichtig ist, dass die Person, die die Verträge unterzeichnet (der Zeichnungsberechtigte), registriert ist.

• SL mit kooperierenden Autonomos:  

  Solange die Autonomos keine Verträge unterschreiben, gilt nur die Regelung der SL. Sobald jedoch ein Autonomo Verträge unterschreibt, muss er auch alle vier Kriterien erfüllen.

Die Kautionsversicherung – ein oft diskutiertes Thema

Viele Makler meinen, sie benötigen keine Kautionsversicherung, da sie Anzahlungen nicht selbst annehmen bzw. noch nie angenommen haben, sondern über ein Notaranderkonto abwickeln. Doch das Gesetz schreibt vor, dass jeder registrierte Makler diese Versicherung haben muss – ohne Ausnahme. Nach einem Telefonat mit der ‚Dirección General de Vivienda y Arquitectura‘ wird diese Versicherung nur dann benötigt, wenn man als Immobilienmakler Anzahlungen annimmt.

Es gibt zwei Möglichkeiten, eine Kautionsversicherung abzuschließen:

1. Direkt über eine Versicherung, z. B. bei Occident Catalana, o.a.
2. Über die Mitgliedschaft in einer Immobilienvereinigung wie API, AIB, api oder ABAI, die die Versicherung oft als Teil ihres Leistungspakets anbieten. Wer hier weitere Infos und Empfehlungen braucht, kann uns direkt kontaktieren.

Nachweis der Berufserfahrung – wie genau?

Eine weitere Unsicherheit herrscht beim Nachweis der vierjährigen Berufserfahrung. Das Gesetz gibt keine genauen Richtlinien vor, wie diese zu belegen ist. Es kann zum Beispiel über die Einträge der entsprechenden Epigraphen, oder andere Tätigkeitsnachweise wie z.B. Vida Laboral erfolgen. Auch erwähnte der Präsident des Ministeriums auf einer der dazugehörigen Veranstaltungen, dass auch Social Media als Nachweis dienen kann, wenn daraus ersichtlich ist, dass man vor 4 Jahren schon als Immobilienmakler tätig war. 

Im Antragsformular reicht es allerdings aus, eines von drei Kästchen anzukreuzen: Hochschulabschluss, 200-Stunden-Kurs oder mehr als vier Jahre Erfahrung. Es wird kein Nachweis zur Überprüfung verlangt.

Weitere wichtige Details

• Wer nur eine Immobilie pro Jahr verkauft, muss sich nicht registrieren.
• Jeder, der Verträge im Immobilienbereich unterzeichnet, muss registriert sein (außer Eigentümer, die nur eine Immobilie pro Jahr verkaufen).
• Ab dem 9. November 2024 wird das Gesetz vorschreiben, wie ein Maklervertrag aussehen muss. Eine Vorlage kann von der Website des Ministeriums heruntergeladen und an das eigene Corporate Design angepasst werden. Vorlage Makler Vertrag
• Eine Immobilie darf nur mit einem gültigen Maklervertrag zwischen Eigentümer und Makler beworben und online vermarktet werden. Hier wird es aber bestimmt ähnliche Lösungen wie beim Energiezertifikat geben – ‚In Arbeit‘.

Fazit: Die Registrierung im ROAIIB – einfach und schnell

Wenn du alle Voraussetzungen erfüllst, kannst du die Registrierung online in wenigen Minuten abschließen. Es gibt keine Prüfung der Angaben – das Verfahren basiert auf Vertrauen. Für die Online-Registrierung benötigst du ein elektronisches Zertifikat und die Software Autofirma auf deinem Computer, um die Dokumente digital zu unterschreiben. Gehe dazu auf unten genannte Website, loge dich mit deinem Zertifikat ein und fülle die beiden Formulare aus. Innerhalb von Sekunden erhältst du den ‚Justificante‘ auf dem die Numero de Registro steht. Diese ist bis November als vorläufige Nummer anzusehen, da das Ministerium mit der technischen Umsetzung noch nicht fertig ist.  

Die Registrierungsnummer muss dann überall mit dem ROAIIB Logo mit angegeben werden, so wie hier bei uns auf der Website im Footer unten. Auch Verträge, Onlinewerbung etc muss dann mit der Registernummer versehen werden.

Link Onlineregistrierung ROAIIB -> Hier dann nach unten scrollen und ‚Inscripción de agentes inmobiliarios de las Islas Baleares‘ auswählen und dann ‚Inscripción de agentes inmobiliarios de las Islas Baleares‘

(geändert am 05.10.2024 – Bereich der Kautionsversicherung)