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Was ist ein Contrato de Arras?
„Der Contrato de Arras auf Mallorca – Was ausländische Käufer unbedingt wissen sollten“
Viele Käufer die nicht aus Spanien kommen sind überrascht, wenn sie in Spanien zum ersten Mal vom Contrato de Arras hören. Dieses Dokument ist in Spanien Standard, wenn man eine Immobilie kauft – in Deutschland oder Österreich gibt es etwas Vergleichbares in dieser Form nicht. Deshalb entstehen oft Unsicherheiten: Wofür ist dieser Vertrag gut? Welche Risiken birgt er? Und worauf sollte man als Ausländer besonders achten?
In diesem Artikel erklären wir Ihnen Schritt für Schritt, was es mit dem Contrato de Arras auf sich hat – einfach, verständlich und mit Beispielen aus der Praxis auf Mallorca.
1. Was ist ein Contrato de Arras überhaupt?
Es handelt sich um einen Vorvertrag, der den späteren Kauf einer Immobilie vorbereitet.
Der Käufer zahlt dabei in der Regel eine Anzahlung (meist 10 % des Kaufpreises).
Verkäufer und Käufer halten bereits wichtige Eckpunkte schriftlich fest: Kaufpreis, Zahlungsweise, Datum des Notartermins, Übernahme der Kosten usw.
Man könnte sagen: Der Contrato de Arras ist eine Reservierung mit rechtlicher Bindung.
Beispiel:
Sie möchten ein Apartment in Palma kaufen, Kaufpreis 400.000 €. Sie leisten 40.000 € als Anzahlung. Damit ist die Wohnung für Sie reserviert, und der Verkäufer darf sie nicht mehr jemand anderem anbieten.
2. Warum ist dieser Vertrag so wichtig?
Er gibt Sicherheit für beide Seiten: Der Verkäufer weiß, dass Sie ernsthaft interessiert sind, und Sie wissen, dass Ihnen die Immobilie nicht mehr „vor der Nase“ weggeschnappt wird.
Er regelt, was passiert, wenn eine Seite ihre Verpflichtung nicht erfüllt.
Er schafft einen klaren Rahmen, um Finanzierung und Formalitäten in Ruhe zu erledigen, bevor der Notartermin stattfindet.
3. Welche Arten von Contrato de Arras gibt es?
Das spanische Recht unterscheidet drei Typen – wichtig, weil die Folgen unterschiedlich sind:
Die Anzahlung ist Teil des Kaufpreises.
Wenn eine Seite nicht mitmacht, kann die andere auf Vertragserfüllung bestehen oder Schadenersatz fordern.
Arras confirmatorias (bestätigende Anzahlung)
Am häufigsten auf Mallorca!
Käufer kann zurücktreten → verliert Anzahlung.
Verkäufer kann zurücktreten → muss das Doppelte zurückzahlen.
Arras penitenciales (widerrufliche Anzahlung)
Beispiel: Sie zahlen 40.000 €. Wenn Sie zurücktreten, verlieren Sie diese. Wenn der Verkäufer abspringt, muss er die 40.000 € zurück erstatten und 40.000 € Strafe zahlen.
Arras penales (vertragliche Strafe)
Enthalten eine Strafklausel.
Käufer oder Verkäufer können auf Vertragserfüllung bestehen UND Schadenersatz verlangen.
Eher selten im privaten Immobilienkauf.
4. Worauf müssen ausländische Käufer achten?
Punkt | Erklärung |
|---|---|
Sprache & Verständnis | Lassen Sie den Vertrag immer von einem Anwalt übersetzen oder erklären. Ein kleiner juristischer Fehler kann teuer werden. |
Klarheit bei Fristen | Besonders der Termin für den Notar muss klar geregelt sein. Steht im Vertrag, dass Sie den Termin vorschlagen müssen? Wie und bis wann? |
Kommunikationsweg | In Spanien wird oft das Burofax (gerichtsfeste Zustellung) genutzt. E-Mail allein ist unsicher. |
Kostenaufteilung | In Deutschland zahlt meist der Käufer fast alles – in Spanien kann es unterschiedlich sein. Achten Sie auf klare Regelung im Vertrag. |
Finanzierung | Wenn Sie eine Hypothek benötigen, klären Sie vorher, ob Ihre Bank rechtzeitig finanzieren kann. Notfalls Verlängerung in den Vertrag aufnehmen. |
5. Wie hoch ist die Anzahlung?
In der Regel 10 % des Kaufpreises.
Bei stark gefragten Immobilien auf Mallorca (z. B. Meerblick-Appartement oder Finca mit Lizenz) kann der Verkäufer mehr verlangen.
Wichtig: Die Anzahlung wird später auf den Kaufpreis angerechnet.
6. Ist der Contrato de Arras verpflichtend?
Nein, man könnte auch direkt den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben.
Aber: In der Praxis ist der Arras-Vertrag fast immer der Standard, da Verkäufer eine Sicherheit wollen, bevor sie die Immobilie vom Markt nehmen.
7. Steuerliche Aspekte
Wenn der Kauf abgeschlossen wird: Die Anzahlung gilt als Teil des Kaufpreises.
Wenn der Kauf scheitert:
Käufer verliert Anzahlung → steuerlich kein Vorteil.
Verkäufer behält Anzahlung → muss diese als Gewinn versteuern.
8. Praktische Tipps für deutsche Käufer
Immer einen Anwalt einschalten – idealerweise deutschsprachig und mit Erfahrung auf Mallorca.
Keine Unterschrift unter spanischen Vertrag ohne Prüfung! – selbst kleine Klauseln können gravierende Folgen haben.
Fristen genau einhalten – insbesondere für den Notartermin.
Zahlung über Nachweiswege – Banküberweisung, kein Bargeld.
Dokumente vorbereiten – NIE, NIE den NIE vergessen (spanische Ausländer-Identifikationsnummer).
Fazit:
Der Contrato de Arras ist für den Immobilienkauf auf Mallorca ein zentrales Dokument. Er schützt beide Seiten, birgt aber auch Risiken, wenn man die rechtlichen Unterschiede zum deutschen Recht nicht kennt.
Unser Rat:
Lassen Sie den Vertrag immer juristisch prüfen.
Achten Sie auf klare Formulierungen und realistische Fristen.
Und vor allem: Verstehen Sie die Folgen, bevor Sie unterschreiben – dann steht einem sicheren Kauf Ihrer Traumimmobilie auf Mallorca nichts im Wege.
