Mallorca – illegal errichtete Gebäude legalisieren?
Die Anzahl illegal errichteter Immobilien auf Mallorca ist kaum einzuschätzen. Eines ist sicher: sie ist erheblich. Hierzu zählen auch unzählige Gebäudeteile oder Anbauten, die nicht auf der Grundlage einer Baugenehmigung errichtet wurden. Der rechtliche Umstand, dass Gebäude, die 8 Jahre existieren, einen Bestandsschutz erreichen können, ist zunächst einmal eine erfreuliche Tatsache: Jedoch nur die halbe Wahrheit.
Ein solcher Bestandsschutz besteht nämlich nicht in Bezug auf die baurechtliche Legalität eines Gebäudes. Eine solche baurechtliche Legalisierung wird wohl aufgrund des im BOIB am 21.09.2013 angezeigten Gesetzesentwurfes hergestellt werden können.
Zu unterscheiden ist also der Eintrag des gesamten Gebäudes im Grundbuch aufgrund eines zu erlangenden Bestandsschutzes und die nun ebenfalls mögliche Baurechtliche Legalität. In jedem Fall besteht ein Bestandsschutz nicht automatisch sondern lediglich, wenn er hinreichend dokumentiert werden kann.
Um einen Eintrag im Eigentumsregister im Wege des Bestandsschutzes zu erreichen, muss eine notarielle Neubauerklärung, die allein im Grundbuch eingetragen werden kann, beurkundet werden. Eine solche Neubauerklärung kann nur dann erstellt werden, wenn nachgewiesen wird, dass in den vergangenen 8 Jahren kein Bauverfahren gegen den Bauherrn eingeleitet wurde. Es muss mittels eines entsprechenden Negativzertifikates der zuständigen Baubehörde dargestellt werden. Zudem muss ein Zertifikat eines bei einer Architektenkammer zugelassenen Architekten, der zuständigen Gemeinde oder des Katasters über das Alter der Immobilie vorgelegt werden. Darin muss auch eine exakte Beschreibung der Gebäudeteile mit Aufmaß enthalten sein. Darüber hinaus ist ein objektiver Nachweis über das Alter des Gebäudes bzw. Gebäudeteils zu führen. Diesbezüglich kann nicht jedes x-beliebige Luftbildfoto vorgelegt werden, sondern allein entsprechend zugelassene Nachweise.
Wenn die beschriebenen Beweise mit öffentlichem Glauben – in einer notariellen Neubauerklärung – versehen werden, enthalten sie auch eine für den spanischen Rechtsraum ausreichende Beweiskraft.
Diesbezüglich sollte ein Rechtsanwalt mit der Vorbereitung und Redaktion einer notariellen Urkunde beauftragt werden. Spezialisierte Kanzleien können auch sämtliche genannte Nachweise und die ansonsten notwendig vorzulegenden Nachweise einholen. Diese sollte sodann auch für die Abführung der obligatorischen Beurkundungssteuer AJD in Höhe von 1,2 % des Bauwertes sorgen, damit die bisher offiziell nicht vorhandene Immobilie im Grundbuch eingetragen und entsprechendes Eigentum begründet werden kann. Ohne einen kompletten Grundbucheintrag ist eine Immobilie heutzutage auch nicht mehr zu veräußern. Für den reibungslosen Verkauf einer Liegenschaft ist die Vollständigkeit eines Registereintrags entscheidend.
Abgesehen hiervon kann eine baurechtliche Legalität erreicht werden. Dies ist jedoch nicht zwingend notwendig. Hierfür ist ein Legalisierungsverfahren bei der zuständigen Gemeinde durchzuführen und ein entsprechendes Bauprojekt einzureichen. Da binnen der ersten 12 Monate nach Gültigkeit des oben genannten Gesetzes lediglich 15 % der Baukosten als Legalisierungsgebühr zu entrichten sind – sodann wird die entsprechende Gebühr in jedem Folgejahr um 5 % erhöht.
Die baurechtliche Legalität schützt vor den drakonischen Strafen der Baubehörde. Hiervor schützt aber auch schon die oben beschriebene Neubauerklärung. Dies nur, wenn sie im Sinne eines tatsächlichen Bestandsschutzes gemäß den gesetzlichen Bestimmungen ausreichend dokumentiert und im Grundbuch eingetragen wurde.
Der Autor Joachim Süselbeck ist Rechtsanwalt in der Kanzlei RA LSA in Santa Ponsa auf Mallorca, die sich unter anderem auf Immobilienrecht auf Mallorca spezialisiert hat.
