Veri*factu: Was sich für uns Immobilienmakler in 2026 ändert
Veri*factu: Was sich für uns Immobilienmakler in 2026 ändert
Ab 2026 ändert sich mal wieder was für Unternehmen und Autónomos hier in Spanien. Das neue Zauberwort heißt Veri*factu.
Unternehmen (S.L.s) müssen das System schon ab dem 01.01.2026 einführen, wir Autónomos sind erst zum 01.07.2026 dran – wobei es da auch Ausnahmen und Fallstricke gibt.
Was genau steckt dahinter und was müssen wir jetzt tun? Hier mal Klartext.
Die Rechtslage (kurz und knapp)
Mit dem Gesetz 11/2021 und dem ganz frischen Dekret 254/2025 (das das alte Dekret von 2023 ergänzt) wird eingeführt, wie zukünftig Rechnungen geschrieben werden müssen. Ein Fakturierungssystem muss ab den Stichtagen zertifiziert sein und strengen Standards folgen.
Was muss das Rechnungsprogramm ab 2026 können?
In der Summe sind es mehrere Punkte, die die Software leisten muss:
- Sie muss mit der Hacienda kommunizieren können.
- Sie muss die Rechnungen mit einem elektronischen Zertifikat digital unterschreiben (Schutz vor Manipulation).
- Sie muss auf jeder Rechnung oben rechts einen QR-Code haben.
- Sie sollte die Wahl zwischen „Verifactu“ und „No Verifactu“ bieten.
Gerade der letzte Punkt ist spannend.
Wählt man den Modus „Verifactu“, wird beim Erstellen der Rechnung sofort eine Kopie an die Hacienda geschickt. Über den QR-Code kann der Empfänger dann checken, ob die Rechnung echt und beim Amt gemeldet ist. Damit soll man vor gefälschten Rechnungen sicher sein. Zusätzlich muss beim QR Code folgender Satz stehen: ‚Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT.‘
Im Modus „No Verifactu“ wird keine Kopie direkt geschickt, aber der QR-Code zeigt an, dass das System grundsätzlich konform arbeitet.
Wenn man bei beiden Varianten den QR Code einspannt, wird man auf die Hacienda Seite geleitet. Bei der Verifactu Variante bekommt man folgende Informationen angezeigt: NIF des Rechnungsstellers, Rechnungsnummer, Rechnungsdatum und Rechnungsbetrag.
Bei der No Verifactu Variante wird einem angezeigt ‚Factura no encontrada‘ mit weiteren Informationen zum Rechnungssender.
Gerüchteküche: Im Netz wird schon wild spekuliert: Wer auf „No Verifactu“ setzt (also nicht freiwillig sofort alles meldet), könnte sich eher einer Steuerprüfung unterziehen müssen. Ob das stimmt, weiß niemand, aber zuzutrauen wäre es ihnen.
Welche Vorteile haben wir angeblich davon?
Wenn man mal ganz ehrlich ist: Gar keine.
Die Hacienda zählt zwar blumige Vorteile für Unternehmen auf, aber wenn man sich das durchliest, merkt man schnell: Das sind alles nur Vorteile für das Finanzamt (bessere Einsicht, keine Manipulation möglich, weniger Steuerbetrug). Für uns bedeutet es im Alltag erst mal nur mehr Aufwand und Kosten.
Achtung: Die kostenfreie „Lösung“ der Hacienda
Ihr habt bestimmt vor ein paar Tagen auch diese Notifikation der AEAT bekommen, in der sie auf Verifactu hinweisen und ihre eigene Lösung anpreisen.
Hier geht es zur AEAT-Seite.
Ich habe mir das angesehen und kann nur sagen: Vorsicht.
Diese Lösung ist extrem rudimentär. Sie ist eher was für Leute, die drei Rechnungen im Jahr schreiben.
- Keine Designs, keine Logos – sieht also nicht professionell aus.
- Der große Haken: Hier habt ihr keine Wahl. Wer das Tool der Hacienda nutzt, arbeitet zwangsweise im „Verifactu“-Modus. Jede Rechnung geht sofort ans Finanzamt. Habt ihr euch vertippt? Pech gehabt. Dann heißt es kompliziert stornieren und neu machen.
Was heißt das konkret für Firmen (S.L.)?
Ab dem 01.01.2026 muss jede ausgehende Rechnung über eine solche Software laufen. Egal ob die S.L. zehn Rechnungen am Tag oder nur eine im Monat schreibt. Da gibt es keinen Spielraum.
Was heißt das für Autónomos?
Offiziell müssen alle Autonomos ab dem 01.07.2026 umstellen.
Es gibt eine Ausnahme: Wer Rechnungen rein manuell schreibt (z.B. Word oder Excel ohne Makros), darf das vorerst weiter tun. Aktuell akzeptiert die Hacienda das noch – Aussage der Hacienda auf deren Website, keine gesetzliche Regelung. Aber ganz ehrlich: Das kann sich in den kommenden Monaten schnell ändern. Ich würde mich darauf nicht verlassen.
Zudem steht die E-Rechnung (B2B) für voraussichtlich 2027 in den Startlöchern. Die baut auf dem Verifactu-System auf. Wer dann noch mit Word hantiert, ist spätestens dann raus.
Meine Empfehlung an Euch
Für S.L.-Inhaber gilt: Jetzt handeln. Sucht euch ein System, Kostenpunkt meist zwischen 5 € und 20 € im Monat.
Für Autónomos gilt zwar der Stichtag im Juli, aber ich empfehle dringend, auch schon ab Januar 2026 umzustellen.
Warum?
Es gibt sonst ein riesiges Hickhack mit den Rechnungsnummern. Wenn ihr mitten im Jahr (Juli) das System wechselt, muss die Nummerierung nahtlos passen. Das ist nervig. Nutzt lieber das erste Halbjahr 2026 zur Eingewöhnung. Auf Word und Excel auszuruhen lohnt sich nicht mehr, wir verschieben das Problem nur um ein paar Monate bis zur Einführung der E-Rechnung.
Und ganz wichtig: Ihr braucht euer digitales Zertifikat für die Einrichtung. Ohne das geht nichts mehr.
Einfache Kontrolle
Achtet ab Januar 2026 mal drauf: Hat eine Rechnung von einer Firma keinen QR-Code rechts oben? Dann vorsichtig sein.
