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Reservierungsvertrag beim Neubau
„Wohnung reservieren auf Mallorca: Der Reservierungsvertrag erklärt – Chancen, Risiken und Tipps“
Als ausländischer Käufer auf Mallorca begegnet man bald dem Begriff “contrato de reserva” – dem Reservierungsvertrag. Anders als in Deutschland gibt es in Spanien diese Zwischenstufe oft, bevor der endgültige Kaufvertrag beim Notar (escritura) unterzeichnet wird. Dieser Vertrag kann helfen – bietet aber auch Unsicherheiten, wenn man die Details nicht kennt.
In diesem Artikel erkläre ich dir, worum es beim Reservierungsvertrag geht, was typisch geregelt wird, worauf du besonders achten solltest – damit du die Chance hast, eine Immobilie zu sichern, ohne unvorhergesehene Nachteile.
1. Worum geht es beim Reservierungsvertrag?
Du zahlst eine kleine Anzahlung als Zeichen deines ernsthaften Kaufinteresses.
Der Verkäufer verpflichtet sich, das Objekt für eine bestimmte Zeit für dich freizuhalten.
Bedingungen werden festgehalten: wer zahlt wann, wie lange läuft die Reservierungsfrist, was passiert, wenn einer der Parteien nicht weitermacht.
2. Welche Punkte sollte der Vertrag zwingend enthalten?
Vertragsbestandteil | Was sollte klar sein |
|---|---|
Wer ist beteiligt | Vollständiger Name, Personalausweis/NIE-Nummer – sowohl Käufer als auch Verkäufer. |
Welche Immobilie | Adresse, Maße, Stockwerk, Zustand, spezielle Merkmale (z. B. Terrasse, Garten, Pool). |
Reservierungsbetrag („señal”) | Wie viel, wie bezahlt (Überweisung, Scheck etc.), wird dieser Betrag auf den endgültigen Kaufpreis angerechnet? |
Frist für Abschluss des Kaufs | Wann muss der endgültige Kaufvertrag unterschrieben sein? Welche Frist gilt? |
Zahlungsmodalitäten | Wie und wann bezahlst du den Rest, ob bereits eine Anzahlung oder Teilzahlungen nötig sind. |
Zustand und Mitteilungen/Dokumente | Z. B. Energieausweis, falls nötig, Lizenz oder Baugenehmigung bei Neubauten. |
Rücktrittsklauseln | Unter welchen Bedingungen kann einer der beiden aussteigen? Gibt es Rückerstattung? Wie hoch ist Verlust, wenn Rücktritt erfolgt? |
Ort, Datum, Unterschriften | Damit alles formell korrekt ist. |
3. Was sind Chancen und Risiken – besonders für deutsche Käufer?
Chancen:
Du sicherst dir frühzeitig eine Immobilie, bekommst Zeit für Finanzierung, Begutachtung etc.
In Neubauprojekten: Gelegenheit, günstigere Einheiten auszuwählen, bessere Lage/Stockwerk etc.
Risiken:
Mangelnde gesetzliche Regelungen – je nachdem was im Vertrag steht, könnte der Vertrag wenig Rücktrittsmöglichkeiten bieten.
Wenn keine klare Rücktrittsklausel enthalten ist, könnte die Reservierungsgebühr verloren sein.
Es kann sein, dass im Vertrag nicht alle erforderlichen Dokumente (Baugenehmigung, Lizenz, Energieausweis) vorhanden oder geprüft sind – später könnten Kosten oder Probleme auftreten.
4. Unterschied zum Contrato de Arras
Arras-Verträge sind rechtlich stärker: Es gibt gesetzliche Regelungen (z. B. im Código Civil) und Schadensersatz – / Rücktrittsrechte sind oft klarer geregelt.
Reservierungsverträge sind flexibler und oft weniger verbindlich, besonders wenn der Verkäufer noch keine Baubewilligung hat.
In manchen Fällen folgt auf einen Reservierungsvertrag ein Arras-Vertrag, wenn alles geklärt ist.
5. Wie hoch ist der üblich reservierte Betrag?
Häufig etwa 3 % des Gesamtpreises. Beispiel: Wohnung für 200.000 €, Reservierung: ~6.000 €.
Wenn das Projekt schon weit fortgeschritten ist oder viele Details geklärt sind, kann es auch mehr sein (z. B. 4-5 %), oder wenn sehr kurzfristige Übergabe/Unterzeichnung geplant ist, sogar nur etwa 1‐2 %.
6. Praktische Tipps für deine Sicherheit
Lass den Vertrag immer prüfen – durch einen Anwalt, idealerweise deutschsprachig oder erfahren mit internationalen Fällen.
Achte darauf, dass eine Rücktrittsklausel enthalten ist, und dass klargestellt wird, ob du dein Geld zurückbekommst oder nicht.
Prüfe, ob schon alle erforderlichen Genehmigungen und Dokumente vorhanden sind – besonders bei Neubauten.
Vereinbare feste Fristen – wie lange die Reservierung gilt, bis wann der Kaufvertrag unterschrieben sein muss.
Zahle möglichst über nachvollziehbare Wege (Überweisung) und verwahre Belege.
Fazit
Ein Reservierungsvertrag ist ein sehr praktisches Instrument auf Mallorca, um dir als Käufer eine Immobilie zu sichern, bevor alle Formalitäten erledigt sind. Er bietet dir Zeit und Planungssicherheit – und oft bessere Konditionen. Aber er ist keine “garantierte Sicherheit”: Die Inhalte des Vertrags entscheiden über deine Rechte und Risiken.
Wenn du diese Verträge mit Sorgfalt behandelst, sie gut prüfen lässt und alle wesentlichen Punkte festgelegt sind, kannst du mit dem Reservierungsvertrag deinen Immobilienkauf auf Mallorca deutlich entspannter und sicherer gestalten.
