„Plusvalía municipal in Spanien (2025): Was deutsche Immobilienkäufer auf Mallorca wissen müssen“

Wenn ausländische Käufer in Spanien Immobilien kaufen, stoßen sie oft auf den Begriff Plusvalía municipal. Viele wissen nicht genau, was dahinter steckt, wann diese Steuer fällig wird, wie hoch sie sein kann – und wie man vermeiden kann, unnötig zu viel zu zahlen. In diesem Beitrag erfährst du alles Wichtige zur Plusvalía 2025 – verständlich erklärt mit Beispielen und Tipps für deine Immobilien-Transaktionen auf Mallorca.

1. Was genau ist die Plusvalía municipal?

• Kommunale Wertzuwachssteuer, die von Gemeinden erhoben wird, wenn eine Immobilie übertragen wird – durch Verkauf, Vererbung oder Schenkung.

• Bemisst sich nach dem Bodenwert (nicht nach dem Gesamtwert der Immobilie inklusive Bau) und wie lange du Eigentümer warst.

• Sie ist nicht dasselbe wie Kapitalgewinnsteuer (IRPF), aber sie erhöht oft die Gesamtkosten beim Verkauf.

2. Wer zahlt und wann?

• Beim Verkauf: meist der Verkäufer.

• Bei Schenkungen oder Erbschaften: je nach Fall der Beschenkte bzw. die Erben.

• Fristen: 30 Arbeitstage nach Übertragung bei Verkauf/Schenkung; Erbschaft hat oft sechs Monate, mit möglicher Verlängerung.

• Keine Zahlung erforderlich, wenn kein Gewinn erzielt wurde (z. B. wenn Immobilie unter dem Kaufpreis verkauft wird).

3. Wie berechnet sich die Steuer – die zwei Methoden

• Objektive Methode:

  Bodenwert (z. B. aus dem Kataster) × Koeffizient (je nach Jahren des Eigentums) → Steuerhöhe.

• Reale Methode:

  Tatsächlicher Gewinn (Verkaufpreis minus Kaufpreis), bei Bodenanteil. Diese Methode kann günstiger sein, wenn der reale Gewinn niedriger ist als der, den die objektive Methode ergibt.

• Wichtig: Du kannst wählen, welche Methode in deiner Situation günstiger ist.

4. Neue Regeln und Koeffizienten 2025

• Gemeinden dürfen die offiziellen Koeffizienten nicht überschreiten, aber sie können niedrigere festlegen.

• Es gibt Höchstwerte für Besitzzeiten, ab denen der Koeffizient nicht weiter steigt.

• Manche Gemeinden bieten Reduzierungen für Bodenwerte, wenn die Katastralwerte veraltet sind.

5. Rechenbeispiel zur Veranschaulichung

Konkret (angepasst für Mallorca/Beispiel):

• Angenommen, du hast 2015 ein Haus für 300.000 € gekauft, der Bodenanteil laut Kataster beträgt 50 %, also Bodenwert 150.000 €.

• Verkauf 2025 für 400.000 €.

• Besitzdauer: 10 Jahre → z. B. Koeffizient 0,16 (je nach Gemeinde).

• Objektive Methode:

  150.000 € × 0,16 = 24.000 € als Bemessungsgrundlage → Steuer z. B. bei 30 % Steuersatz → ca. 7.200 €.

• Reale Methode:

  Verkaufwert Bodenanteil: 400.000×50 % = 200.000 → Minus Kaufwert Bodenanteil: 300.000×50 % = 150.000 → Gewinn 50.000 → Steuer ca. 15.000 €, wenn 30 %. In diesem Beispiel wäre die objektive Methode deutlich günstiger.

6. Was solltest du als deutscher Käufer beachten?

• Prüfe früh den Bodenanteil in deinen Dokumenten (Katasterauszug).

• Achte darauf, wie deine Gemeinde die Koeffizienten festgelegt hat – es gibt Unterschiede zwischen Gemeinden. Mallorca‐Gemeinden können unterschiedliche Werte haben.

• Dokumentiere alle Kosten, die deinen Gewinn schmälern könnten (z. B. Renovierungen, Instandhaltungsarbeiten, Steuern), weil sie bei der realen Berechnung relevant sind.

• Lass dir bei großen Übertragungen von einem Steuerberater zeigen, welche Methode günstiger ist.

• Vergiss nicht, die Plusvalía in deiner IRPF-Erklärung zu berücksichtigen, wenn du verkaufst – insbesondere, wenn du als Käufer sie übernommen hast.

Fazit

Die Plusvalía municipal zählt zu den häufig übersehenen Kosten beim Immobilienverkauf in Spanien. Für deutsche Käufer auf Mallorca kann sie einen erheblichen Einfluss auf die tatsächlichen Nettogewinne haben. Aber wenn man:

1. weiß, wie und wann sie berechnet wird,

2. alle relevanten Werte kennt (Bodenwert, Kauf– und Verkaufspreis, Besitzdauer),

3. zwischen objektiver und realer Methode vergleicht, und

4. alle Kosten dokumentiert –

dann kann man einiges an Steuerlast sparen und Überraschungen vermeiden.

Perfekt 👍

Ich antworte wieder als Immobilien- und Steuerrechtsexperte auf Mallorca.

Du möchtest also eine Tabelle/Rechnerfunktion für die Plusvalía municipal. Ich kann dir ein einfaches Modell bauen, das du für dich oder deine Kunden nutzen kannst, um grob abzuschätzen, wie hoch die Steuer ausfallen würde.

Beispielberechnung der Plusvalia:

Für die Berechnung braucht man nur vier Dinge:

1. Kaufpreis der Immobilie (bzw. Erwerbswert, inkl. Bodenanteil im Katasterauszug).

2. Verkaufspreis der Immobilie (bzw. aktueller Übertragungswert).

3. Bodenanteil am Katastralwert (steht im Catastro-Auszug: Boden vs. Gebäude).

4. Anzahl der Besitzjahre (zwischen Kauf und Verkauf/Übertragung).

Beispiel-Tabelle zur Übersicht

Objektive Methode:

• Bodenwert: 300.000 € × 50 % = 150.000 €

• Gesetzl. Koeffizient für 10 Jahre (angenommen): 0,16

• Bemessungsgrundlage: 150.000 × 0,16 = 24.000 €

• Steuer: 24.000 × 30 % = 7.200 €

Reale Methode:

• Bodenwert Verkauf: 400.000 × 50 % = 200.000 €

• Bodenwert Kauf: 300.000 × 50 % = 150.000 €

• Gewinn: 200.000 – 150.000 = 50.000 €

• Steuer: 50.000 × 30 % = 15.000 €

👉 Ergebnis: Objektive Methode günstiger → 7.200 €

Weitere Informationen:

• Katasterwert des Grundstücks online einsehen: https://www1.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccvr.aspx