«Plusvalía municipal en España (2025): Lo que deben saber los compradores alemanes de inmuebles en Mallorca»

Cuando los compradores extranjeros adquieren una vivienda en España, a menudo se encuentran con el término Plusvalía municipal. Muchos no saben exactamente qué significa, cuándo se devenga este impuesto, cuál puede ser su cuantía y cómo evitar pagar demasiado innecesariamente. En este artículo encontrarás todo lo que necesitas saber sobre la Plusvalía 2025, explicado claramente con ejemplos y consejos para tus transacciones inmobiliarias en Mallorca.

1. ¿qué es exactamente la Plusvalía municipal?

• Impuesto municipal sobre plusvalías recaudado por los ayuntamientos cuando se transmite una propiedad -por venta, herencia o donación-.

• Se basa en el valor del terreno (no en el valor total de la propiedad, incluida la construcción) y en el tiempo que has sido propietario.

• No es lo mismo que el impuesto sobre las plusvalías (IRPF), pero suele aumentar el coste global de la venta.

2 ¿Quién paga y cuándo?

• Al vender: normalmente el vendedor.

• En caso de donaciones o herencias: según el caso, el donatario o los herederos.

• Plazos: 30 días hábiles tras la transmisión en caso de venta/regalo; la herencia suele tener seis meses, con posible prórroga.

• No es necesario pagar si no se ha obtenido ningún beneficio (por ejemplo, si la propiedad se vende por menos del precio de compra).

3. cómo se calcula el impuesto: los dos métodos

• Método objetivo:

  Valor del terreno (por ejemplo, del registro de la propiedad) × coeficiente (en función de los años de propiedad) → importe del impuesto.

• Método real:

  Beneficio real (precio de venta menos precio de compra), para la parte de terreno. Este método puede ser más favorable si el beneficio real es inferior al beneficio calculado con el método objetivo.

• Importante: Puedes elegir qué método es más favorable en tu situación.

4. nuevas reglas y coeficientes 2025

• Los municipios no pueden superar los coeficientes oficiales, pero pueden establecer otros inferiores.

• Existen valores máximos para los periodos de propiedad por encima de los cuales el coeficiente no aumenta más.

• Algunos municipios ofrecen reducciones del valor del suelo si los valores catastrales están desfasados.

5. ejemplo de cálculo ilustrativo

En concreto (adaptado a Mallorca/ejemplo):

• Supongamos que compraste una casa por 300.000 euros en 2015, la participación en el terreno según el registro de la propiedad es del 50 %, es decir, el valor del terreno es de 150.000 euros.

• Venta en 2025 por 400.000 euros.

• Duración de la propiedad: 10 años → p. ej. coeficiente 0,16 (según el municipio).

• Método objetivo:

  150.000 × 0,16 = 24.000 € como base imponible → impuesto, por ejemplo, al tipo impositivo del 30 % → aprox. 7.200 €.

• Método real:

  Valor de venta parte del terreno: 400.000×50 % = 200.000 → Valor de compra parte del terreno: 300.000×50 % = 150.000 → Beneficio 50.000 → Impuesto aprox. 15.000 €, si es del 30%. En este ejemplo, el método objetivo sería bastante más favorable.

6 ¿Qué debes tener en cuenta como comprador alemán?

• Comprueba la proporción de terreno en tus documentos (extracto catastral) en una fase temprana.

• Presta atención a cómo ha fijado tu municipio los coeficientes: hay diferencias entre municipios. Los municipios de Mallorca pueden tener valores diferentes.

• Documenta todos los costes que puedan reducir tu beneficio (por ejemplo, reformas, trabajos de mantenimiento, impuestos) porque son relevantes para el cálculo real.

• Para grandes transferencias, pide a un asesor fiscal que te indique qué método es más favorable.

• No olvides incluir la Plusvalía en tu declaración del IRPF cuando vendas, sobre todo si te has hecho cargo de ella como comprador.

Conclusión

La Plusvalía municipal es uno de los costes que a menudo se pasan por alto al vender una propiedad en España. Para los compradores alemanes en Mallorca, puede tener un impacto significativo en los beneficios netos reales. Pero si tú

1. sabe cómo y cuándo se calcula,

2. conoce todos los valores relevantes (valor del terreno, precio de compra y venta, duración de la propiedad),

3. entre métodos objetivos y reales, y

4. todos los costes documentados –

entonces puedes ahorrarte muchos impuestos y evitar sorpresas.

Perfecto 👍

Vuelvo a responder como experto en derecho inmobiliario y fiscal en Mallorca.

Así que quieres una función tabla/calculadora para la Plusvalía municipal. Puedo construirte un modelo sencillo que puedes utilizar para ti o para tus clientes para estimar aproximadamente el importe del impuesto.

Ejemplo de cálculo de Plusvalía:

Sólo necesitas cuatro cosas para el cálculo:

1. Precio de compra del inmueble (o valor de adquisición, incluida la parte de terreno en el extracto catastral).

2. Precio de venta de la vivienda (o valor de transmisión actual).

3. Proporción de suelo en el valor catastral (ver extracto Catastro: suelo vs. edificación).

4. Número de años de propiedad (entre la compra y la venta/transferencia).

Ejemplo de cuadro sinóptico

Método objetivo:

• Valor del terreno: 300.000 euros × 50 % = 150.000 euros

• Coeficiente legal para 10 años (supuesto): 0,16

• Base imponible: 150.000 × 0,16 = 24.000 euros

• Impuesto: 24.000 × 30 % = 7.200 €

Método real:

• Venta del valor del terreno: 400.000 × 50 % = 200.000 euros

• Valor de compra del terreno: 300.000 × 50 % = 150.000 euros

• Beneficio: 200.000 – 150.000 = 50.000 euros

• Impuesto: 50.000 × 30 % = 15.000 €

👉 Resultado: Método objetivo más favorable → 7.200

Para más información:

• Consulta en línea el valor catastral del inmueble: https://www1.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccvr.aspx