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¿Qué es un Contrato de Arras?
«El Contrato de Arras en Mallorca – Lo que los compradores extranjeros deben saber sin duda»
Muchos compradores que no proceden de España se sorprenden cuando oyen hablar del Contrato de Arras en España. Este documento es estándar en España a la hora de comprar una vivienda; no hay nada comparable en esta forma en Alemania o Austria. Por eso, a menudo surgen dudas: ¿Para qué sirve este contrato? ¿Qué riesgos entraña? ¿Y a qué debes prestar especial atención como extranjero?
En este artículo te explicamos paso a paso en qué consiste el Contrato de Arras, de forma sencilla, clara y con ejemplos prácticos de Mallorca.
1 ¿Qué es un Contrato de Arras?
Se trata de un contrato preliminarque prepara la posterior compra de un inmueble.
El comprador suele pagar un depósito (normalmente el 10 % del precio de compra).
El vendedor y el comprador ya registran por escrito los puntos clave importantes: precio de compra, forma de pago, fecha de la cita con el notario, asunción de costes, etc.
Se podría decir que el Contrato de Arras es una reserva reserva con fuerza jurídica vinculante.
Ejemplo:
Quieres comprar un piso en Palma, precio de compra 400.000 euros. Pagas 40.000 euros de fianza. El piso queda reservado para ti y el vendedor ya no puede ofrecérselo a nadie más.
2 ¿Por qué es tan importante este contrato?
Proporciona seguridad para ambas partes: El vendedor sabe que estás seriamente interesado, y tú sabes que la propiedad no te será arrebatada delante de tus narices.
Regula lo que ocurre si una de las partes no cumple su obligación.
Crea un marco claro para ocuparte tranquilamente de la financiación y los trámites antes de que se produzca la cita con el notario.
3 ¿Qué tipos de Contrato de Arras existen?
La legislación española distingue tres tipos, lo cual es importante porque las consecuencias son diferentes:
El depósito forma parte del precio de compra.
Si una de las partes no coopera, la otra puede insistir en el cumplimiento del contrato o reclamar daños y perjuicios.
Arras confirmatorias
La mayoría de las veces en Mallorca.
El comprador puede retirar → pierde la fianza.
El vendedor puede retirar → debe devolver el doble.
Arras penitenciales (depósito revocable)
Ejemplo: Pagas 40.000 euros. Si cancelas, los pierdes. Si el vendedor cancela, debe devolver los 40.000 euros y pagar una penalización de 40.000 euros.
Arras penales (pena contractual)
Contener una cláusula penal.
El comprador o el vendedor pueden insistir en el cumplimiento del contrato Y reclamar daños y perjuicios.
Bastante raro en las compras de propiedades privadas.
4 ¿Qué deben tener en cuenta los compradores extranjeros?
Punto | Explicación |
|---|---|
Lengua y comprensión | Haz siempre que un abogado traduzca o explique el contrato. Un pequeño error legal puede salir caro. |
Claridad en los plazos | La cita para el notario, en particular, debe estar claramente regulada. ¿Establece el contrato que tienes que proponer la fecha? ¿Cómo y para cuándo? |
Canal de comunicación | En España se utiliza a menudo el Burofax (entrega a prueba de tribunales). El correo electrónico por sí solo no es seguro. |
Asignación de costes | En Alemania, el comprador suele pagarlo casi todo; en España puede ser diferente. Asegúrate de que el contrato contiene disposiciones claras. |
Financiación | Si necesitas una hipoteca, aclara de antemano si tu banco puede financiarla a tiempo. Si es necesario, incluye una prórroga en el contrato. |
5. ¿a cuánto asciende la fianza?
Por regla general 10 % del precio de compra.
En el caso de las propiedades de Mallorca que tienen mucha demanda (por ejemplo, pisos con vistas al mar o fincas con licencia), el vendedor puede exigir más.
Importante: El depósito se deducirá posteriormente del precio de compra.
6. ¿es vinculante el Contrato de Arras?
Notambién podrías firmar el contrato de compra directamente en la notaría.
Pero: En la práctica, el contrato de Arras es casi siempre la norma, ya que los vendedores quieren seguridad antes de retirar la propiedad del mercado.
7. aspectos fiscales
Cuando se finaliza la compra: El depósito se considera parte del precio de compra.
Si la compra fracasa:
El comprador pierde el anticipo → no hay ventaja fiscal.
El vendedor se queda con la fianza → debe tributar por ella como ganancia.
8. consejos prácticos para compradores alemanes
Consulta siempre a un abogado – idealmente de habla alemana y con experiencia en Mallorca.
¡No firmes un contrato español sin comprobarlo! – Incluso las cláusulas más pequeñas pueden tener consecuencias graves.
Respeta los plazos con precisión – especialmente para la cita con el notario.
Pago mediante canales de verificación – Transferencia bancaria, no en efectivo.
Prepara los documentos – NUNCA, NUNCA olvides el NIE (Número de Identificación de Extranjero).
Conclusión:
El Contrato de Arras es un documento clave para comprar una vivienda en Mallorca. Protege a ambas partes, pero también alberga riesgos si no conoces las diferencias legales con la legislación alemana.
Nuestro consejo:
Ten siempre el contrato siempre comprobado legalmente.
Presta atención a una redacción clara y plazos realistas.
Y sobre todo: entiende las consecuencias antes de firmar, así nada te impedirá comprar la propiedad de tus sueños en Mallorca.
