Diferencia entre derechos adquiridos y legalización

Asimilado a Fuera de Ordenación
(“Fuera de Ordenación” / “Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación”)

La protección de los derechos adquiridos en Mallorca (a menudo denominada en español “fuera de ordenación” o “situación de asimilado a fuera de ordenación”) significa que un edificio construido ilegalmente o parte de él no tiene que demolerse porque haya expirado el plazo para que las autoridades persigan el delito de construcción.

¿Cuándo se aplican los derechos adquiridos?

• Prescripción: Según la ley balear de edificación, las infracciones de edificación suelen prescribir al cabo de cierto tiempo, que en la mayoría de los casos era de ocho años (para edificios construidos antes del 31 de diciembre de 2017). Desde el 1 de enero de 2018, las infracciones de construcción en suelo rústico en Mallorca, en general, ya no prescriben. Esto significa que una edificación ilegal construida después de esta fecha nunca podrá ser objeto de una exención de responsabilidad.
• No hay procedimientos en curso: No debe haber ningún procedimiento activo (orden de demolición, procedimiento de multa, etc.) contra el delito urbanístico pendiente ante las autoridades.

¿Qué significa en la práctica la cláusula de derechos adquiridos?

• Sin riesgo de demolición: La principal característica de la protección de derechos adquiridos es que el ayuntamiento o la autoridad de edificación ya no pueden ordenar la demolición del edificio ilegal o de parte del mismo.
• Uso y alteración restringidos: Ésta es la mayor restricción. Aunque un edificio sujeto a una orden de conservación está a salvo de la demolición, no puede ser legalmente alterado, convertido, ampliado o modernizado más allá del mero mantenimiento. Puede ser difícil obtener las licencias necesarias para reparaciones o renovaciones importantes. Esto significa:
  • Ningún tejado nuevo si cambia la estructura.
  • Sin nuevas ampliaciones ni plantas adicionales.
  • A menudo no hay nuevas ventanas o fachadas que cambien significativamente el diseño original.
  • No hay permiso para la instalación de un sistema de calefacción u otras modernizaciones que requerirían permiso de obras.
• Sin cédula de habitabilidad: Por regla general, los edificios existentes, originalmente ilegales, no reciben una nueva cédula de habitabilidad. Esto supone un grave problema, ya que esta cédula es necesaria para alquilar (sobre todo para el turismo) y a veces también para el registro de las conexiones a los servicios públicos.
• Dificultades a la hora de vender: Las propiedades con derechos adquiridos suelen ser más difíciles de vender, ya que muchos compradores quieren seguridad jurídica y la opción de modernizarlas. Los bancos también pueden mostrarse más reticentes a conceder préstamos para este tipo de propiedades.
• Prohibido el alquiler turístico: Por regla general, las viviendas protegidas existentes no pueden alquilarse legalmente a turistas, ya que para ello se necesita una cédula de habitabilidad válida y una licencia turística, que sólo reciben los edificios legales.

Legalización

La legalización es un proceso en el que un edificio construido originalmente de forma ilegal se adapta posteriormente a las normas de construcción aplicables y, por tanto, se convierte en legalmente sólido. Se trata de un estado mucho más completo y deseable que la simple protección del edificio existente.

Posibilidad actual de legalización (Decreto 3/2024):

El gobierno balear ha publicado un nuevo decreto (Decreto 3/2024) que ofrece una opción temporal para la legalización extraordinaria de construcciones ilegales en suelo rústico. Se trata de un avance importante, ya que da a los propietarios la oportunidad de sacar sus propiedades de la “zona gris” de los derechos adquiridos.

Puntos importantes sobre la legalización según el nuevo decreto:

• Limitada en el tiempo: La solicitud de legalización debe presentarse en un plazo determinado (a menudo 3 años desde la entrada en vigor del decreto, con tasas escalonadas). Una vez transcurrido este plazo, es poco probable que se vuelva a presentar.
• Sólo para suelo rústico: La normativa sólo se aplica a los edificios construidos ilegalmente en suelo rústico.
• Se requiere la prescripción del delito de construcción: El delito de construcción original también debe haber prescrito para poder ser legalizado en virtud de este decreto.
• Examen exhaustivo: La solicitud de legalización requiere un proyecto técnico exhaustivo elaborado por un arquitecto. Deben tenerse en cuenta todos los edificios e instalaciones de la propiedad. Por regla general, la “legalización parcial” no es posible: o se legaliza todo o hay que demoler las partes ilegales.
• Costes y condiciones: La legalización conlleva costes considerables:
  • Honorarios del arquitecto: Por la creación del proyecto.
  • Tasas e impuestos: tasas de autorización, impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO), así como tasas adicionales que aumentan en función del momento de la solicitud (por ejemplo, el 10% del valor de la construcción el primer año, el 12,5% el segundo y el 15% el tercero).
  • Requisitos medioambientales: Deben tomarse medidas para mejorar la eficiencia energética e hídrica (por ejemplo, nuevas instalaciones, sistemas solares), reducir la contaminación lumínica e implantar sistemas adecuados de depuración de aguas (fosas sépticas).
  • Adaptación a las normas vigentes: Los edificios legalizados deben cumplir las normas actuales de construcción y seguridad.
• Prohibición de los alquileres turísticos: Un punto crucial es que las viviendas que se legalicen en virtud de este decreto no podrán alquilarse a turistas de forma permanente. Esta restricción se inscribirá en el registro de la propiedad. Éste es uno de los objetivos políticos más importantes del decreto para frenar la sobreexplotación de las zonas rurales por el turismo.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: Una vez legalizada con éxito, la nueva situación jurídica de la propiedad se inscribe en el Registro de la Propiedad, lo que garantiza la plena seguridad jurídica.

La importancia de la diferencia

La diferencia entre derechos adquiridos y legalización es inmensa:

• La protección de los derechos adquiridos es una condición pasiva que simplemente protege contra la demolición, pero restringe gravemente el desarrollo y el valor de la propiedad. Es un “estado tolerado”, no una legalidad completa.
• La legalización es un proceso activo que saca a la propiedad de la zona gris y le confiere plena seguridad jurídica y la posibilidad de futuras transformaciones legales (en el marco de la normativa vigente en ese momento). La excepción es el alquiler turístico, que queda explícitamente excluido.

Por eso es crucial que los compradores y propietarios de inmuebles en Mallorca conozcan la situación exacta de una finca. Siempre debe consultarse a un abogado o arquitecto local especializado en derecho de la construcción para comprobar la plena legalidad y determinar la mejor estrategia para hacer frente a las infracciones de construcción existentes o potenciales. La actual oportunidad de legalización ofrece una oportunidad poco frecuente de crear seguridad jurídica, pero debe considerarse cuidadosamente teniendo en cuenta todos los costes y condiciones.