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Contrato de reserva de obra nueva
«Reservar un piso en Mallorca: El contrato de reserva explicado – oportunidades, riesgos y consejos»
Como comprador extranjero en Mallorca, pronto te encontrarás con el término «contrato de reserva». A diferencia de Alemania, en España suele existir esta fase intermedia antes de firmar el contrato de compra definitivo ante notario (escritura). Este contrato puede ayudarte, pero también puede causarte inseguridad si no conoces los detalles.
En este artículo, te explico en qué consiste el contrato de reserva, qué suele regularse y a qué debes prestar especial atención, para que tengas la oportunidad de asegurarte un inmueble sin ningún inconveniente imprevisto.
1 ¿En qué consiste el contrato de reserva?
Pagas un pequeño depósito como señal de tu serio interés en comprar.
El vendedor se compromete a mantener la propiedad a tu disposición durante un determinado periodo de tiempo.
Se establecen las condiciones: quién paga cuándo, cuánto dura el periodo de reserva, qué ocurre si una de las partes no continúa.
2. ¿qué puntos debe contener el contrato?
Parte del contrato | Lo que debe quedar claro |
|---|---|
Quién participa | Nombre completo, DNI/NIE – tanto del comprador como del vendedor. |
Qué propiedad | Dirección, dimensiones, piso, estado, características especiales (por ejemplo, terraza, jardín, piscina). |
Importe de la reserva («señal») | ¿Cuánto, cómo se paga (transferencia bancaria, cheque, etc.), se deducirá esta cantidad del precio final de compra? |
Plazo para finalizar la compra | ¿Cuándo debe firmarse el contrato de compra definitivo? ¿Cuál es el plazo? |
Modalidades de pago | Cómo y cuándo pagas el resto, si se requiere un depósito o plazos. |
Estado y mensajes/documentos | Z. Por ejemplo, certificado energético, si es necesario, licencia o permiso de obra para edificios nuevos. |
Cláusulas de anulación | ¿En qué condiciones puede retirarse uno de los dos? ¿Hay reembolso? ¿Cuál es la pérdida si se produce la cancelación? |
Lugar, fecha, firmas | Para que todo sea formalmente correcto. |
3 ¿Cuáles son las oportunidades y los riesgos, especialmente para los compradores alemanes?
Oportunidades:
Te aseguras una propiedad pronto, tienes tiempo para la financiación, la tasación, etc.
En proyectos de nueva construcción: Oportunidad de seleccionar unidades más favorables, mejor ubicación/piso, etc.
Riesgos:
Falta de disposiciones legales: dependiendo de lo que figure en el contrato, éste puede ofrecer pocas opciones de cancelación.
Si no se incluye una cláusula de anulación clara, se podría perder el importe de la reserva.
Puede ocurrir que no todos los documentos necesarios (permiso de obras, licencia, certificado de eficiencia energética) estén disponibles o comprobados en el contrato, con lo que podrían surgir costes o problemas más adelante.
4. diferencia con el Contrato de Arras
Los contratos de Arras son jurídicamente más sólidos: existen normas legales (por ejemplo, en el Código Civil) y los derechos de indemnización/anulación suelen estar regulados más claramente.
Los contratos de reserva son más flexibles y a menudo menos vinculantes, sobre todo si el vendedor aún no tiene licencia de obras.
En algunos casos, a un contrato de reserva le sigue un contrato de arras una vez que se ha aclarado todo.
5. ¿cuál es la cantidad reservada habitual?
Frecuentemente alrededor del 3 % del precio total. Ejemplo: Piso por 200.000 euros, reserva: ~6.000 euros.
Si el proyecto ya está muy avanzado o se han aclarado muchos detalles, también puede ser más (por ejemplo, un 4-5%), o incluso sólo alrededor de un 1-2% si la entrega/firma está prevista con muy poca antelación.
6. consejos prácticos para tu seguridad
Ten siempre el contrato hazlo revisar siempre – por un abogado, idealmente de habla alemana o con experiencia en casos internacionales.
Asegúrate de que existe una cláusula de cancelación y que quede claro si te devolverán el dinero o no.
Comprueba si ya se dispone de todos los permisos y documentos necesarios, sobre todo para las nuevas construcciones.
Acuerda plazos fijos: por cuánto tiempo es válida la reserva, para cuándo debe firmarse el contrato de compra.
Si es posible, paga por medios rastreables (transferencia bancaria) y guarda los recibos.
Conclusión
Un contrato de reserva es un instrumento muy práctico en Mallorca para asegurarte una propiedad como comprador antes de que se hayan completado todos los trámites. Te ofrece tiempo y seguridad de planificación, y a menudo mejores condiciones. Pero no es una «seguridad garantizada»: el contenido del contrato determina tus derechos y riesgos.
Si manejas estos contratos con cuidado, los haces revisar a fondo y se definen todos los puntos esenciales, puedes hacer que la compra de tu vivienda en Mallorca sea mucho más relajada y segura con el contrato de reserva.
