Mallorca: ¿legalizar los edificios construidos ilegalmente?
Es difícil calcular el número de viviendas construidas ilegalmente en Mallorca. Una cosa es cierta: es considerable. Esto incluye también innumerables partes o ampliaciones de edificios que no se construyeron con permiso de obras. El hecho legal de que los edificios que han existido durante 8 años puedan alcanzar el estatus de abuelo es inicialmente un hecho bienvenido: sin embargo, es sólo una verdad a medias.
Este tipo de derechos adquiridos no existe en lo que respecta a la legalidad de un edificio con arreglo a la ley de edificación. Dicha legalización conforme a la ley de edificación podrá establecerse probablemente sobre la base del proyecto de ley indicado en el BOIB el 21.09.2013.
Por lo tanto, hay que distinguir entre la inscripción de todo el edificio en el registro de la propiedad sobre la base de un derecho de antigüedad que debe obtenerse y la legalidad, ahora también posible, en virtud del derecho de la construcción. En cualquier caso, la protección de los derechos adquiridos no es automática, sino sólo si puede documentarse suficientemente.
Para obtener la inscripción en el registro de la propiedad en concepto de derechos adquiridos, es necesario presentar ante notario una declaración notarial de obra nueva, que es la única que puede inscribirse en el registro de la propiedad. Esta declaración de obra nueva sólo puede emitirse si se demuestra que no se ha incoado ningún procedimiento de construcción contra el constructor en los últimos 8 años. Deberá presentarse mediante el correspondiente certificado negativo a la autoridad competente en materia de construcción. Además, debe presentarse un certificado de un arquitecto inscrito en un colegio de arquitectos, del ayuntamiento responsable o del catastro sobre la antigüedad del inmueble. También debe incluir una descripción exacta de las partes del edificio con medidas. Además, deberá aportarse una prueba objetiva de la antigüedad del edificio o de una parte del mismo. A este respecto, no puede presentarse cualquier fotografía aérea, sino únicamente pruebas debidamente aprobadas.
Si la prueba descrita se aporta con fe pública -en una declaración notarial de obra nueva- también contiene valor probatorio suficiente para el ámbito jurídico español.
A este respecto, debe encargarse a un abogado la preparación y redacción de un acta notarial. Los bufetes de abogados especializados también pueden obtener todas las pruebas mencionadas y las que de otro modo deban presentarse. A continuación, éste deberá hacerse cargo también del pago del impuesto de notoriedad AJD obligatorio por importe del 1,2 % del valor de la construcción, para que la propiedad hasta ahora oficialmente inexistente pueda inscribirse en el registro de la propiedad y se pueda establecer la titularidad correspondiente. Hoy en día, una propiedad ya no puede venderse sin una inscripción completa en el registro de la propiedad. La integridad de una inscripción registral es crucial para que la venta de una propiedad se realice sin problemas.
Aparte de esto, se puede conseguir la legalidad conforme a la ley de edificación. Sin embargo, esto no es absolutamente necesario. Para ello, debe realizarse un trámite de legalización ante el ayuntamiento responsable y presentarse el correspondiente proyecto de construcción. Dado que en los primeros 12 meses tras la entrada en vigor de la ley mencionada sólo debe abonarse el 15% de los costes de construcción en concepto de tasa de legalización, la tasa correspondiente se incrementa en un 5% cada año posterior.
La legalidad en materia de construcción protege contra las sanciones draconianas impuestas por las autoridades de la construcción. Sin embargo, la declaración de obra nueva descrita anteriormente ya protege contra esto. Esto sólo es así si se ha documentado suficientemente y se ha inscrito en el registro de la propiedad en el sentido de un derecho adquirido real de conformidad con las disposiciones legales.
El autor Joachim Süselbeck es abogado en el bufete RA LSA en Santa Ponsa en Mallorca, que se especializa, entre otras cosas, en derecho inmobiliario en Mallorca.
