Not every UTP is the same – and that gets really expensive

„ETV vorhanden“ – dieser Satz steht in unzähligen Exposés auf Mallorca.

Für viele Käufer klingt das nach Sicherheit. In der Praxis ist es oft genau das Gegenteil.

Denn: Eine ETV ist nicht gleich eine ETV.

Ob eine Immobilie wirklich vermietbar ist, welchen Wert sie hat und welches Risiko du eingehst, hängt nicht von der Abkürzung ab – sondern vom rechtlichen Regime zum Zeitpunkt der Erteilung.

In diesem Beitrag bekommst du eine klare Einordnung der vier entscheidenden Gesetzesphasen – inklusive konkreter Beispiele aus der Praxis.

Warum „ETV vorhanden“ nicht ausreicht

Die größte Fehlannahme im Markt:

Man geht davon aus, dass eine vorhandene Lizenz automatisch bedeutet, dass eine Immobilie problemlos touristisch vermietet werden kann.

Das stimmt so nicht.

Entscheidend sind immer:

• Wann wurde die Lizenz erteilt?

• Unter welchem Gesetz?

• Gibt es eine Verlängerungspflicht?

• Gilt sie heute noch unverändert?

Zwei Immobilien mit identischer Bezeichnung können rechtlich komplett unterschiedlich sein – mit massiven Auswirkungen auf Preis und Nutzung.

Die 4 entscheidenden Gesetzesphasen auf Mallorca

Um ETV-Lizenzen korrekt zu bewerten, musst du das System dahinter verstehen.

Auf den Balearen haben sich die Regelungen in vier zentrale Phasen entwickelt:

1. Phase: Ab 1999 – Altbestand (VT)

Mit der Reform Ende der 90er Jahre wurden erstmals systematisch „viviendas turísticas de vacaciones“ (VT) reguliert.

👉 Charakteristik:

• klassische Altbestände

• in vielen Fällen dauerhaft gültig

• heute kaum noch neu zu bekommen

👉 Praxisbedeutung:

Diese Lizenzen gelten im Markt als besonders wertvoll, weil sie oft weniger restriktiv sind als neuere Systeme.

Beispiel aus der Praxis: Lizenz von 2002

Eine Immobilie mit Lizenz aus 2002 fällt typischerweise in diese Kategorie.

👉 Was bedeutet das konkret?

• sehr stabiler Rechtsstatus

• keine regelmäßige Verlängerung erforderlich

• hohe Attraktivität für Investoren

💡 In vielen Fällen sprechen Makler hier von „Goldstandard“, wenn die Lizenz sauber dokumentiert ist.

2. Phase: 2005 – Einführung der ETV mit Qualitätsmodell

Mit der Ley 2/2005 wurde die touristische Vermietung stärker reguliert.

Hier entsteht die klassische ETV im engeren Sinn.

👉 Charakteristik:

• Einführung von Qualitätsanforderungen

• Befristung und Erneuerung notwendig

• typischer Zyklus: alle 6 Jahre

• Erneuerung muss eigenständig initiiert werden

👉 Praxisproblem:

Viele Eigentümer (und Käufer) gehen fälschlicherweise von einer unbefristeten Lizenz aus.

Beispiel aus der Praxis: Lizenz von 2009

👉 Was bedeutet das konkret?

• Lizenz ist nicht dauerhaft gültig

• muss regelmäßig verlängert werden

• Risiko, wenn Verlängerung versäumt wurde

⚠️ Das ist eine der häufigsten Fehlerquellen im Markt.

3. Phase: 2012 – Neues Tourismusgesetz (Ley 8/2012)

Mit der Ley 8/2012 wurde das System erneut reformiert.

👉 Charakteristik:

• klare Strukturierung der touristischen Vermietung

• viele Lizenzen aus dieser Zeit sind nicht erneuerungspflichtig

• stabiler Rechtsrahmen

👉 Praxisbedeutung:

Diese Lizenzen gelten heute als besonders attraktiv, weil sie Rechtssicherheit mit relativ wenig Bürokratie kombinieren.

Beispiel aus der Praxis: Lizenz von 2014

👉 Was bedeutet das konkret?

• keine regelmäßige Verlängerung notwendig

• stabile Nutzung möglich

• hohe Nachfrage bei Käufern

💡 Diese Kategorie wird oft gezielt gesucht.

4. Phase: Ab 2017 – heutiges System (stark reguliert)

Mit der Reform durch Ley 6/2017 und den folgenden Anpassungen wurde das System deutlich verschärft.

👉 Es entstanden neue Unterkategorien:

• ETV (Einfamilienhäuser)

• ETVPL (Wohnungen / Mehrfamilienhäuser)

• ETV60 (Hauptwohnsitz, max. 60 Tage)

👉 Charakteristik:

• teilweise befristete Lizenzen (5 Jahre)

• stärkere Regulierung

• politisch sensibler Bereich

• neue Genehmigungen stark eingeschränkt

Beispiel aus der Praxis: Lizenz von 2020

👉 Was bedeutet das konkret?

• oft befristet

• Verlängerung notwendig

• zusätzliche Voraussetzungen (z. B. Eigentümerstruktur, Nutzung)

⚠️ Hier ist eine genaue Prüfung zwingend notwendig.

Der entscheidende Punkt: Gleiche Bezeichnung ≠ gleiche Rechte

Das ist der zentrale Fehler im Markt:

👉 Zwei Immobilien haben „ETV“

👉 aber völlig unterschiedliche rechtliche Realität

Die Konsequenzen:

• falsche Kaufentscheidung

• falsche Preisbewertung

• falsche Renditeannahmen

Im schlimmsten Fall:

👉 Die Immobilie darf gar nicht legal vermietet werden

Mini-Checkliste für Käufer und Makler

Wenn du eine Immobilie mit ETV prüfst, solltest du immer klären:

1. Erteilungsdatum der Lizenz

2. Rechtsgrundlage (1999 / 2005 / 2012 / 2017)

3. Art der Lizenz (VT / ETV / ETVPL / ETV60)

4. Verlängerungspflicht und Status

5. Aktuelle Genehmigungssituation

👉 Alles andere ist Spekulation.

Fazit: Die Lizenz entscheidet über alles

Auf Mallorca ist die touristische Vermietung kein Detail – sie ist oft der wichtigste Wertfaktor einer Immobilie.

Und genau deshalb gilt:

Die wichtigste Frage ist nicht:

„Gibt es eine ETV?“

Sondern:

👉 „Welche ETV ist das genau?“

Schlussgedanke

Wer auf Mallorca kauft, sollte die Lizenz verstehen – oder mit jemandem arbeiten, der es tut.

Denn zwischen einer Lizenz aus 2002 und einer aus 2020 liegen nicht nur Jahre.

👉 Es liegen komplett unterschiedliche rechtliche Welten.