{"id":1214226,"date":"2025-05-27T11:15:29","date_gmt":"2025-05-27T09:15:29","guid":{"rendered":"https:\/\/puravida-estate.com\/diferencia-entre-derechos-adquiridos-y-legalizacion\/"},"modified":"2025-05-27T16:14:48","modified_gmt":"2025-05-27T14:14:48","slug":"diferencia-entre-derechos-adquiridos-y-legalizacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/puravida-estate.com\/es\/diferencia-entre-derechos-adquiridos-y-legalizacion\/","title":{"rendered":"Diferencia entre derechos adquiridos y legalizaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"<h2 data-sourcepos=\"3:1-3:91\">Asimilado a Fuera de Ordenaci\u00f3n<br \/>\n(\u201cFuera de Ordenaci\u00f3n\u201d \/ \u201cSituaci\u00f3n de Asimilado a Fuera de Ordenaci\u00f3n\u201d)<\/h2>\n<p data-sourcepos=\"5:1-5:323\">La protecci\u00f3n de los derechos adquiridos en Mallorca (a menudo denominada en espa\u00f1ol \u201cfuera de ordenaci\u00f3n\u201d o \u201csituaci\u00f3n de asimilado a fuera de ordenaci\u00f3n\u201d) significa que un edificio construido ilegalmente o parte de \u00e9l no tiene que demolerse porque haya expirado el plazo para que las autoridades persigan el delito de construcci\u00f3n.<\/p>\n<p data-sourcepos=\"7:1-7:34\"><strong>\u00bfCu\u00e1ndo se aplican los derechos adquiridos?<\/strong><\/p>\n<ul data-sourcepos=\"9:1-11:0\">\n<li data-sourcepos=\"9:1-9:463\"><strong>Prescripci\u00f3n:<\/strong> Seg\u00fan la ley balear de edificaci\u00f3n, las infracciones de edificaci\u00f3n suelen prescribir al cabo de cierto tiempo, que en la mayor\u00eda de los casos era de <strong>ocho a\u00f1os<\/strong> (para edificios construidos antes del 31 de diciembre de 2017). Desde el 1 de enero de 2018, <strong>las infracciones de construcci\u00f3n en suelo r\u00fastico en Mallorca, en general, ya no prescriben<\/strong>. Esto significa que una edificaci\u00f3n ilegal construida despu\u00e9s de esta fecha nunca podr\u00e1 ser objeto de una exenci\u00f3n de responsabilidad.<\/li>\n<li data-sourcepos=\"10:1-11:0\"><strong>No hay procedimientos en curso:<\/strong> No debe haber ning\u00fan procedimiento activo (orden de demolici\u00f3n, procedimiento de multa, etc.) contra el delito urban\u00edstico pendiente ante las autoridades.<\/li>\n<\/ul>\n<p data-sourcepos=\"12:1-12:46\"><strong>\u00bfQu\u00e9 significa en la pr\u00e1ctica la cl\u00e1usula de derechos adquiridos?<\/strong><\/p>\n<ul data-sourcepos=\"14:1-23:0\">\n<li data-sourcepos=\"14:1-14:179\"><strong>Sin riesgo de demolici\u00f3n:<\/strong> La principal caracter\u00edstica de la protecci\u00f3n de derechos adquiridos es que el ayuntamiento o la autoridad de edificaci\u00f3n ya no pueden ordenar la demolici\u00f3n del edificio ilegal o de parte del mismo.<\/li>\n<li data-sourcepos=\"15:1-19:131\"><strong>Uso y alteraci\u00f3n restringidos:<\/strong> \u00c9sta es la mayor restricci\u00f3n. Aunque un edificio sujeto a una orden de conservaci\u00f3n est\u00e1 a salvo de la demolici\u00f3n, <strong>no<\/strong> puede <strong>ser legalmente alterado, convertido, ampliado o modernizado<\/strong> m\u00e1s all\u00e1 del mero mantenimiento. Puede ser dif\u00edcil obtener las licencias necesarias para reparaciones o renovaciones importantes. Esto significa:\n<ul data-sourcepos=\"16:5-19:131\">\n<li data-sourcepos=\"16:5-16:51\">Ning\u00fan tejado nuevo si cambia la estructura.<\/li>\n<li data-sourcepos=\"17:5-17:55\">Sin nuevas ampliaciones ni plantas adicionales.<\/li>\n<li data-sourcepos=\"18:5-18:97\">A menudo no hay nuevas ventanas o fachadas que cambien significativamente el dise\u00f1o original.<\/li>\n<li data-sourcepos=\"19:5-19:131\">No hay permiso para la instalaci\u00f3n de un sistema de calefacci\u00f3n u otras modernizaciones que requerir\u00edan permiso de obras.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li data-sourcepos=\"20:1-20:354\"><strong>Sin c\u00e9dula de <a class=\"wpil_keyword_link\" title=\"C\u00e9dula de habitabilidad\" href=\"https:\/\/puravida-estate.com\/es\/que-es-exactamente-la-cedula-de-habitabilidad\/\" data-wpil-keyword-link=\"linked\" data-wpil-monitor-id=\"650\">habitabilidad<\/a>:<\/strong> Por regla general, los edificios existentes, originalmente ilegales, no reciben una nueva c\u00e9dula de habitabilidad. Esto supone un grave problema, ya que esta c\u00e9dula es necesaria para alquilar (sobre todo para el turismo) y a veces tambi\u00e9n para el registro de las conexiones a los servicios p\u00fablicos.<\/li>\n<li data-sourcepos=\"21:1-21:259\"><strong>Dificultades a la hora de <a class=\"wpil_keyword_link\" title=\"Venta\" href=\"https:\/\/puravida-estate.com\/es\/costes-de-venta-de-un-inmueble\/\" data-wpil-keyword-link=\"linked\" data-wpil-monitor-id=\"649\">vender<\/a>:<\/strong> Las propiedades con derechos adquiridos suelen ser m\u00e1s dif\u00edciles de vender, ya que muchos compradores quieren seguridad jur\u00eddica y la opci\u00f3n de modernizarlas. Los bancos tambi\u00e9n pueden mostrarse m\u00e1s reticentes a conceder pr\u00e9stamos para este tipo de propiedades.<\/li>\n<li data-sourcepos=\"22:1-23:0\"><strong>Prohibido el alquiler tur\u00edstico:<\/strong> Por regla general, las viviendas protegidas existentes no pueden alquilarse legalmente a turistas, ya que para ello se necesita una c\u00e9dula de habitabilidad v\u00e1lida y una licencia tur\u00edstica, que s\u00f3lo reciben los edificios legales.<\/li>\n<\/ul>\n<h2 data-sourcepos=\"24:1-24:34\">Legalizaci\u00f3n<\/h2>\n<p data-sourcepos=\"26:1-26:298\">La legalizaci\u00f3n es un proceso en el que un edificio construido originalmente de forma ilegal se <strong>adapta posteriormente a las normas de construcci\u00f3n aplicables y, por tanto, se convierte en legalmente s\u00f3lido<\/strong>. Se trata de un estado mucho m\u00e1s completo y deseable que la simple protecci\u00f3n del edificio existente.<\/p>\n<p data-sourcepos=\"28:1-28:59\"><strong>Posibilidad actual de legalizaci\u00f3n (Decreto 3\/2024):<\/strong><\/p>\n<p data-sourcepos=\"30:1-30:342\">El gobierno balear ha publicado un <strong>nuevo decreto (Decreto 3\/2024)<\/strong> que ofrece una <strong>opci\u00f3n temporal para la legalizaci\u00f3n extraordinaria de construcciones ilegales<\/strong> en suelo r\u00fastico. Se trata de un avance importante, ya que da a los propietarios la oportunidad de sacar sus propiedades de la \u201czona gris\u201d de los derechos adquiridos.<\/p>\n<p data-sourcepos=\"32:1-32:61\"><strong>Puntos importantes sobre la legalizaci\u00f3n seg\u00fan el nuevo decreto:<\/strong><\/p>\n<ul data-sourcepos=\"34:1-45:0\">\n<li data-sourcepos=\"34:1-34:272\"><strong>Limitada en el tiempo:<\/strong> La solicitud de legalizaci\u00f3n debe presentarse en un plazo determinado (a menudo 3 a\u00f1os desde la entrada en vigor del decreto, con tasas escalonadas). Una vez transcurrido este plazo, es poco probable que se vuelva a presentar.<\/li>\n<li data-sourcepos=\"35:1-35:132\"><strong>S\u00f3lo para suelo r\u00fastico:<\/strong> La normativa s\u00f3lo se aplica a los edificios construidos ilegalmente en suelo r\u00fastico.<\/li>\n<li data-sourcepos=\"36:1-36:143\"><strong>Se requiere la prescripci\u00f3n del<\/strong> delito de construcci\u00f3n<strong>:<\/strong> El delito de construcci\u00f3n original tambi\u00e9n debe haber prescrito para poder ser legalizado en virtud de este decreto.<\/li>\n<li data-sourcepos=\"37:1-37:355\"><strong>Examen exhaustivo:<\/strong> La solicitud de legalizaci\u00f3n requiere un proyecto t\u00e9cnico exhaustivo elaborado por un arquitecto. Deben tenerse en cuenta todos los edificios e instalaciones de la propiedad. Por regla general, la \u201clegalizaci\u00f3n parcial\u201d no es posible: o se legaliza todo o hay que demoler las partes ilegales.<\/li>\n<li data-sourcepos=\"38:1-42:131\"><strong>Costes y condiciones:<\/strong> La legalizaci\u00f3n conlleva costes considerables:\n<ul data-sourcepos=\"39:5-42:131\">\n<li data-sourcepos=\"39:5-39:62\"><strong>Honorarios del arquitecto:<\/strong> Por la creaci\u00f3n del proyecto.<\/li>\n<li data-sourcepos=\"40:5-40:267\"><strong>Tasas e impuestos:<\/strong> tasas de autorizaci\u00f3n, impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO), as\u00ed como tasas adicionales que aumentan en funci\u00f3n del momento de la solicitud (por ejemplo, el 10% del valor de la construcci\u00f3n el primer a\u00f1o, el 12,5% el segundo y el 15% el tercero).<\/li>\n<li data-sourcepos=\"41:5-41:278\"><strong>Requisitos medioambientales:<\/strong> Deben tomarse medidas para mejorar <strong>la eficiencia energ\u00e9tica e h\u00eddrica<\/strong> (por ejemplo, nuevas instalaciones, sistemas solares), <strong>reducir la contaminaci\u00f3n lum\u00ednica<\/strong> e implantar <strong>sistemas adecuados de depuraci\u00f3n de aguas<\/strong> (fosas s\u00e9pticas).<\/li>\n<li data-sourcepos=\"42:5-42:131\"><strong>Adaptaci\u00f3n a las normas vigentes:<\/strong> Los edificios legalizados deben cumplir las normas actuales de construcci\u00f3n y seguridad.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li data-sourcepos=\"43:1-43:386\"><strong>Prohibici\u00f3n de los alquileres tur\u00edsticos:<\/strong> Un punto crucial es que las viviendas que se legalicen en virtud de este decreto <strong>no podr\u00e1n alquilarse a turistas de forma permanente<\/strong>. Esta restricci\u00f3n se inscribir\u00e1 en el registro de la propiedad. \u00c9ste es uno de los objetivos pol\u00edticos m\u00e1s importantes del decreto para frenar la sobreexplotaci\u00f3n de las zonas rurales por el turismo.<\/li>\n<li data-sourcepos=\"44:1-45:0\"><strong>Inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad:<\/strong> Una vez legalizada con \u00e9xito, la nueva situaci\u00f3n jur\u00eddica de la propiedad se inscribe en el Registro de la Propiedad, lo que garantiza la plena seguridad jur\u00eddica.<\/li>\n<\/ul>\n<h3 data-sourcepos=\"46:1-46:34\">La importancia de la diferencia<\/h3>\n<p data-sourcepos=\"48:1-48:69\">La diferencia entre derechos adquiridos y legalizaci\u00f3n es inmensa:<\/p>\n<ul data-sourcepos=\"50:1-52:0\">\n<li data-sourcepos=\"50:1-50:211\"><strong>La protecci\u00f3n de los derechos adquiridos<\/strong> es una condici\u00f3n pasiva que simplemente protege contra la demolici\u00f3n, pero restringe gravemente el desarrollo y el valor de la propiedad. Es un \u201cestado tolerado\u201d, no una legalidad completa.<\/li>\n<li data-sourcepos=\"51:1-52:0\"><strong>La legalizaci\u00f3n<\/strong> es un proceso activo que saca a la propiedad de la zona gris y le confiere plena seguridad jur\u00eddica y la posibilidad de futuras transformaciones legales (en el marco de la normativa vigente en ese momento). La excepci\u00f3n es el alquiler tur\u00edstico, que queda expl\u00edcitamente excluido.<\/li>\n<\/ul>\n<p data-sourcepos=\"53:1-53:563\">Por eso es crucial que los compradores y propietarios de inmuebles en Mallorca conozcan la situaci\u00f3n exacta de una finca. Siempre debe consultarse a un abogado o arquitecto local especializado en derecho de la construcci\u00f3n para comprobar la plena legalidad y determinar la mejor estrategia para hacer frente a las infracciones de construcci\u00f3n existentes o potenciales. La actual oportunidad de legalizaci\u00f3n ofrece una oportunidad poco frecuente de crear seguridad jur\u00eddica, pero debe considerarse cuidadosamente teniendo en cuenta todos los costes y condiciones.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La protecci\u00f3n de los derechos adquiridos en Mallorca (a menudo denominada en espa\u00f1ol \u201cfuera de ordenaci\u00f3n\u201d o \u201csituaci\u00f3n de asimilado a fuera de ordenaci\u00f3n\u201d) significa que un edificio construido ilegalmente o parte de \u00e9l no tiene que demolerse porque haya expirado el plazo para que las autoridades persigan el delito de construcci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1214228,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_seopress_robots_primary_cat":"none","_seopress_titles_title":"Protecci\u00f3n 'Fuera de Ordenaci\u00f3n' en Mallorca","_seopress_titles_desc":"Descubre c\u00f3mo la 'Situaci\u00f3n de Asimilado a Fuera de Ordenaci\u00f3n' protege edificios ilegales del riesgo de demolici\u00f3n y sus restricciones legales.","_seopress_robots_index":"","footnotes":""},"categories":[1235,1236],"tags":[],"class_list":["post-1214226","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-derecho","category-mi-casa"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/puravida-estate.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1214226","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/puravida-estate.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/puravida-estate.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/puravida-estate.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/puravida-estate.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1214226"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/puravida-estate.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1214226\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/puravida-estate.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1214228"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/puravida-estate.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1214226"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/puravida-estate.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1214226"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/puravida-estate.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1214226"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}